Membangun dan Merenovasi Rumah ala Desainer
Adakalanya ketika sebagian orang atau mungkin anda memutuskan untuk membeli sebuah rumah merasa kurang puas, ketidakpuasan tersebut dapat saja dengan alibi yang beraneka macam. Desain yang dirasa kurang cocok, lokasi yang kurang strategis, atau mungkin harga yang anda anggap kurang pantas diberikan pada sebuah produk (rumah) jika ditinjau dari kualitas produk tersebut. Untuk anda yang memiliki more budget mungkin anda tidak terlalu pusing, anda tinggal menentukan kriteria rumah yang anda inginkan (desain, lokasi, atau developer dari yang menjual jasa perumahan, dsb) kemudian anda bisa langsung membeli. Tapi bagi sekelompok orang yang tidak termasuk dalam golongan the have tentu bakal sedikit lebih pusing yah? banyak hal yang harus dimasukkan dalam daftar seleksi. Misalnya saja: dengan budget 90 jt desain seperti apakah yang cocok, bagaimana kualitas bangunannya, dimana lokasinya, developer nya bonafid atau tidak, dsb.
Seringkali perumahan-perumahan yang dibangun oleh beberapa developer memiliki jenis kesalahan yang seragam, buta akan etika profesi, tidak menggunakan hati nurani, tidak memilki rasa malu atas kewajiban dan tangung jawabnya, melakukan pembenaran atas asas ekonomi yang salah kaprah didalam otak mamalia pimpinan dan selanjutnya mengambil keuntungan atas sesuatu yang bukan merupakan haknya , dsb. Anda percaya? Kalau anda masih ragu-ragu saya akan tunjukkan, dimana letak persamaan (dalam hal kesalahan) dari para developer tersebut.. Beberapa developer menghasilkan produk (bangunan) dengan kualitas bangunan yang buruk, hal ini biasanya terjadi karena developer tersebut mensub-kontrakkan pembangunan rumah kepada para sub-kontraktor (dalam hal ini kita sebut saja : Sub-kontraktor tingkat pertama), selanjutnya sub-kontraktor tingkat pertama mensubkontarkkan proyek tersebut kepada sub-kontarktor tingkat kedua, dst.
Seringkali perumahan-perumahan yang dibangun oleh beberapa developer memiliki jenis kesalahan yang seragam, buta akan etika profesi, tidak menggunakan hati nurani, tidak memilki rasa malu atas kewajiban dan tangung jawabnya, melakukan pembenaran atas asas ekonomi yang salah kaprah didalam otak mamalia pimpinan dan selanjutnya mengambil keuntungan atas sesuatu yang bukan merupakan haknya , dsb. Anda percaya? Kalau anda masih ragu-ragu saya akan tunjukkan, dimana letak persamaan (dalam hal kesalahan) dari para developer tersebut.. Beberapa developer menghasilkan produk (bangunan) dengan kualitas bangunan yang buruk, hal ini biasanya terjadi karena developer tersebut mensub-kontrakkan pembangunan rumah kepada para sub-kontraktor (dalam hal ini kita sebut saja : Sub-kontraktor tingkat pertama), selanjutnya sub-kontraktor tingkat pertama mensubkontarkkan proyek tersebut kepada sub-kontarktor tingkat kedua, dst.
Bayangkan saja jika proses subtitusi pembangunan rumah itu terjadi beberapa kali, dan setiap sub-kontraktor mengambil keuntungan masing-masing? Akibatnya Biaya produksi bangunan untuk setiap unitnya makin berkurang, efek dari berkurangnya biaya produksi bangunan tersebut adalah terbatasnya anggaran untuk membeli material yang berkualitas dan mempekerjakan tukang atau tenaga yang ahli, ditambah lagi dengan pelaksanaan pekerjaan yang terburu buru untuk mengejar progress atau deadline membuat kualitas dari produk yang dihasilkan bisa dipastikan buruk, dan sudah pasti yang buruk itu akan mengecewakan.
Untung saja, beberapa orang dari kalangan profesional (Arsitek dan Civil Engineer) yang mengerti tata cara membangun rumah mulai dari tahap pra rencana/pra design, desain, perencanaan, pelaksanaan+pengawasan, dan pemeliharaan berinisiatif mendirikan usaha kontraktor (walaupun dalam skala kecil) untuk melayani jasa renovasi ulang bangunan standar dari developer, atau mungkin membangun bangunan dilahan (kapling) yang kosong. Harganya pun bervariasi, renovasi minor pada bangunan (ex: mendesain kitchen set, mengganti warna cat, membuat tamaan/landscape, kolam renang, dll) hingga renovasi pada tingkat major, seperti : menambah lantai bangunan, merombak total bangunan kemudian mendirikan bangunan yang baru, renovasi pada bagian-bagian tertentu yang dikehendaki oleh pembeli, dll. Masalahnya, berapakah pantasnya harga rumah ala desainer ini? perlukah anda membeli rumah ini? Atau, bila anda juga ahli bangunan yang ingin berbisnis dengan model seperti ini seharusnya berapakah pricing rumah yang akan anda tawarkan?
Kasus 1: Membangun rumah dari kapling kosong
Dibeberapa perumahan, developer memang menyisakan kapling kosong. Biasanya kapling yang dijual ini diposisi hook, ada kelebihan tanah, ataupun bentuk yang tidak persegi. Bila kita pembeli membangun rumah dikapling ini tentunya tidak ada permasalahan. Namun bila arsitek ini serta merta membangun dengan harapan dijual kembali tentunya tidak akan semudah diatas. Yang marak terjadi adalah, rumah yang sudah dibangun dijual dengan harga yang terlalu mahal.
Contoh: Seorang arsitek membeli kapling kopel seluas 150 m2 dengan harga 300 juta. Setelah dibangun bertingkat, rumah tersebut dibandrol dengan harga 1,5 milyar. Selang 1/2 tahun, rumah tersebut tidak laku terjual, dan kini statusnya dikontrakkan. Untuk menghindari kasus seperti diatas (yang anehenya masih marak terjadi) seharusnya arsitek menganalisa terlebih dahulu perbandingan rumah dilokasinya. Bila harganya mencapai 3-4 kali lipat, sedangkan lokasi tidak jauh beda, ada baiknya usaha penjualan rumah model ini dipertimbangkan kembali.
Kasus 2: Merenovasi Minor (kitchen set, taman, interior, dll)
Membeli rumah dari developer kemudian melakukan renovasi minor tanpa merubah struktur bangunan, dengan budget hingga 5-20% dari harga asli rumah masih mungkin untuk dibeli oleh calon pembeli. Kasus ini yang paling diminati, karena tampilan rumah sudah berubah dari bentuk aslinya dan harga renovasinya tidak terlalu tinggi. Karena jika harga rumah yang anda beli dan renovasi sudah terlalu tinggi, besar kemungkinan calon pembeli akan beralih dan memilih perumahan yang lebih baik.
Untung saja, beberapa orang dari kalangan profesional (Arsitek dan Civil Engineer) yang mengerti tata cara membangun rumah mulai dari tahap pra rencana/pra design, desain, perencanaan, pelaksanaan+pengawasan, dan pemeliharaan berinisiatif mendirikan usaha kontraktor (walaupun dalam skala kecil) untuk melayani jasa renovasi ulang bangunan standar dari developer, atau mungkin membangun bangunan dilahan (kapling) yang kosong. Harganya pun bervariasi, renovasi minor pada bangunan (ex: mendesain kitchen set, mengganti warna cat, membuat tamaan/landscape, kolam renang, dll) hingga renovasi pada tingkat major, seperti : menambah lantai bangunan, merombak total bangunan kemudian mendirikan bangunan yang baru, renovasi pada bagian-bagian tertentu yang dikehendaki oleh pembeli, dll. Masalahnya, berapakah pantasnya harga rumah ala desainer ini? perlukah anda membeli rumah ini? Atau, bila anda juga ahli bangunan yang ingin berbisnis dengan model seperti ini seharusnya berapakah pricing rumah yang akan anda tawarkan?
Kasus 1: Membangun rumah dari kapling kosong
Dibeberapa perumahan, developer memang menyisakan kapling kosong. Biasanya kapling yang dijual ini diposisi hook, ada kelebihan tanah, ataupun bentuk yang tidak persegi. Bila kita pembeli membangun rumah dikapling ini tentunya tidak ada permasalahan. Namun bila arsitek ini serta merta membangun dengan harapan dijual kembali tentunya tidak akan semudah diatas. Yang marak terjadi adalah, rumah yang sudah dibangun dijual dengan harga yang terlalu mahal.
Contoh: Seorang arsitek membeli kapling kopel seluas 150 m2 dengan harga 300 juta. Setelah dibangun bertingkat, rumah tersebut dibandrol dengan harga 1,5 milyar. Selang 1/2 tahun, rumah tersebut tidak laku terjual, dan kini statusnya dikontrakkan. Untuk menghindari kasus seperti diatas (yang anehenya masih marak terjadi) seharusnya arsitek menganalisa terlebih dahulu perbandingan rumah dilokasinya. Bila harganya mencapai 3-4 kali lipat, sedangkan lokasi tidak jauh beda, ada baiknya usaha penjualan rumah model ini dipertimbangkan kembali.
Kasus 2: Merenovasi Minor (kitchen set, taman, interior, dll)
Membeli rumah dari developer kemudian melakukan renovasi minor tanpa merubah struktur bangunan, dengan budget hingga 5-20% dari harga asli rumah masih mungkin untuk dibeli oleh calon pembeli. Kasus ini yang paling diminati, karena tampilan rumah sudah berubah dari bentuk aslinya dan harga renovasinya tidak terlalu tinggi. Karena jika harga rumah yang anda beli dan renovasi sudah terlalu tinggi, besar kemungkinan calon pembeli akan beralih dan memilih perumahan yang lebih baik.
Bagaimana dengan anda? Apakah anda salah satu dari yang memiliki pengalaman dengan jual-beli rumah ala arsitek seperti ini? :-)
